2026年9月、住宅ローン金利が再び大きな関心事になっています。大手5行が9月適用の固定金利をそろって引き上げ、一部行では変動型も上昇しました。借入コストが重くなる局面だからこそ確認したいのが、2026年度税制改正で延長・拡充された住宅ローン減税です。
これは現金給付ではなく税額控除です。タイトルの「最大455万円」は、認定長期優良住宅・認定低炭素住宅の新築等について、子育て世帯・若者夫婦世帯の借入限度額5,000万円を13年間フルに使えると仮定した制度上の上限です。実際の控除額は各年のローン残高や所得税・住民税額などで変わります。
2026年の大きな変更点は「5年延長」と中古省エネ住宅の拡充
関連税制法は2026年3月31日に成立済みで、住宅ローン減税の適用期限は2030年12月31日入居分まで5年間延長されました。また、省エネ性能の高い既存住宅は借入限度額の引き上げや控除期間13年化などが行われています。
控除率は0.7％、住宅性能で限度額が変わる
住宅ローン減税は、原則として年末ローン残高等の0.7％を所得税から控除し、控除しきれない一定額は翌年の住民税から控除する仕組みです。
| 代表例 | 借入限度額 | 控除期間 | 制度上の最大控除額 |
|---|---|---|---|
| 認定住宅・新築等／子育て・若者世帯 | 5,000万円 | 13年 | 455万円 |
| 認定住宅・新築等／その他世帯 | 4,500万円 | 13年 | 409万5,000円 |
| 認定住宅・既存／子育て・若者世帯 | 4,500万円 | 13年 | 409万5,000円 |
「子育て世帯等」は、入居年の12月31日時点で19歳未満の扶養親族がいる世帯、または夫婦のいずれかが40歳未満の世帯です。
主な要件
- 住宅の引渡し・工事完了から6か月以内に居住する
- 合計所得金額が原則2,000万円以下
- 住宅ローンの返済期間が10年以上
- 床面積が原則40㎡以上（所得1,000万円超や上乗せ措置利用時は50㎡以上）
- 住宅性能に応じた要件を満たす
初年度は確定申告が必要
給与所得者でも、住宅ローン減税を初めて受ける年は確定申告が必要です。2年目以降は、必要書類を勤務先へ提出することで年末調整を利用できる場合があります。
金利上昇局面のチェックポイント：「いくら借りられるか」だけでなく、住宅性能による減税の差、固定・変動の金利差、将来の返済額を同時に比較することが重要です。減税額だけを理由に借入額を増やす制度ではありません。
FAQ
Q1. 5,000万円借りれば必ず455万円戻りますか？
いいえ。最大455万円は制度上の上限計算です。各年の年末残高や納める所得税・住民税などにより実際の控除額は小さくなることがあります。
Q2. 中古住宅も対象ですか？
対象になり得ます。2026年度改正では特に省エネ性能の高い既存住宅への支援が拡充されました。住宅性能証明などの要件を事前に確認してください。
Q3. 申請期限はいつですか？
自治体給付のような一律の「申請締切」ではなく、入居年分の確定申告で手続きします。2026年入居なら、原則として2026年分の所得税確定申告で初年度の適用を受けます。
